Продавець та покупець нерухомості матимуть справу тільки з нотаріусом

Сьогодні майнові права на землю та будівлі, що знаходяться на ній, містяться у різних реєстрах, які, відповідно, ведуться різними реєстраторами. Щодо землі – цим займається Держземагентство, а будівель – комунальні підприємства БТІ.
Але починаючи з 2013 року, реєструвати майнові права і на землю, і на споруди буде новостворена Державна реєстраційна служба (Укрдержреєстр), яка має вести єдиний державний реєстр майнових прав та обтяжень на нерухоме майно. Новий порядок хотіли запровадити ще з 2012 року, але Верховна рада не підтримала цю ідею, і тому реформу відклали на рік. До того ж сам Укрдержреєстр виявився неготовим до початку роботи.
Також наприкінці 2011 року з боку юристів та інших фахівців було досить багато негативних прогнозів щодо того, що, принаймні на початковому етапі роботи нового реєстру, систему реєстрації майнових прав може паралізувати. А це значить, що люди не зможуть продати чи купити ані земельну ділянку, ані квартиру або ж якусь іншу нерухомість.
Причинами називали як недосконалість і непродуманість нової системи, так і банальну нестачу кваліфікованого персоналу в Укрдержреєстрі. Також дехто стверджував, що ні БТІ, ні Держземагентство просто не віддадуть інформацію зі своїх реєстрів, адже для корумпованих чиновників з цих установ, торгівля такими даними – прибутковий бізнес. Інформація про майнові права в Україні є конфіденційною, і не може розголошуватися, але в той же час вона користується великим попитом. За нового ж порядку до цих даних буде мати доступ тільки Мін’юст, тобто цей корупційний бізнес може перейти цілком до одного відомства.
Після оголошення реформи вже минуло майже півроку, але й досі нічого не відомо про те, що саме відбувається в Державній реєстраційній службі і коли вона буде готова до роботи. Як виявилося, доволі багато речей, які потрібні для нормальної роботи реєстраторів та взагалі функціонування рієлторського ринку, ще й досі знаходяться у стані законодавчих ініціатив, тобто законопроектів.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно вже існує. Але він наразі не містить інформації про речові права на нерухоме майно. Його почнуть наповнювати відомостями з 1 січня 2013 року, коли буде запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за новими правилами. А саме по "заявочному" принципу, тобто державні реєстратори будуть наповнювати Реєстр поступово, за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав.
Щодо передачі інформації зі старих реєстрів до нового, то державні реєстратори будуть мати "он-лайн" доступ до Реєстру прав власності на нерухоме майно, реєстраторами якого наразі є БТІ, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, тобто до реєстрів держателями яких є Міністерство юстиції та Державна реєстраційна служба.
Щодо Державного земельного кадастру, то передбачається, що інформація про земельні ділянки та речові права на них буде отримуватися державним реєстратором у режимі "запит-відповідь" за допомогою електронних каналів передачі даних. Саме зараз Укрдержреєстр разом із Держземагенством, адміністраторами Державного реєстру прав та Державного земельного кадастру розробляють проект спільного наказу Міністерства юстиції та Міністерства аграрної політики та продовольства щодо технічної регламентації цієї процедури.
І хоча в реєстрі, який ведуть БТІ, ще й досі не занесено всю наявну інформацію, більшість БТІ наповнюють електронний Реєстр прав власності на нерухоме майно за "заявочним" принципом ще з 2003 року. Можна сказати, що в середньому по країні до вказаного реєстру вже внесено близько 70% інформації. З 1 січня 2013 року, повноваження Держземагенства в частині державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельні ділянки припиняються. Тобто за Держземагентством залишиться функція державної реєстрації самої земельної ділянки як об’єкта нерухомості в Державному земельному кадастрі. У свою чергу Укрдержреєстр здійснюватиме державну реєстрацію права власності та інших речових прав на земельні ділянки.
Тобто Земельний кадастр буде функціонувати паралельно із Державним реєстром речових прав. Державний реєстр прав міститиме всю інформацію про речові права на земельні ділянки, а Державний земельний кадастр – інформацію про земельну ділянку, так би мовити "технічну інформацію". Ці інформаційні системи працюватимуть саме паралельно, а не розрізнено чи в противагу одна одній.
Реєстр прав власності на нерухоме майно, реєстраторами якого наразі є БТІ, використовуватиметься державним реєстратором під час розгляду заяв про державну реєстрацію прав. Цей реєстр буде функціонувати у "пасивному" режимі, тобто без можливості внесення нових записів.
Що ж до функцій БТІ у сфері технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, то сьогодні ця сфера перебуває у процесі реформування. Наразі на розгляді у Верховній Раді України знаходяться два законопроекти щодо врегулювання відносин у сфері технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. А саме відповідно до одного з них (№10286) обстеження, обміри об’єктів нерухомості тощо будуть проводити комунальні підприємства БТІ, а відповідно до іншого (№10286-1) – суб’єкти господарювання, які мають відповідну ліцензію.
Отже, як саме буде відбуватися реєстрація права власності на земельні ділянки за новими правилами?
За наявності ухваленого рішення про надання особі у власність земельної ділянки та виготовленої технічної документації на таку земельну ділянку Держземагентство вносить до Державного земельного кадастру інформацію про таку земельну ділянку та присвоює їй кадастровий номер. Далі інформація про земельну ділянку в день її внесення до Державного земельного кадастру в порядку інформаційної взаємодії передається до органу державної реєстрації прав. Таким чином, коли особа, якій надано земельну ділянку, звернеться до Укрдержреєстру за державною реєстрацією права власності, у державного реєстратора вже буде вся "технічна" інформація про цю земельну ділянку.
Це стосується випадків, коли на ділянку вперше виготовляється державний акт. Стосовно "перереєстрації" майнових прав на землю, які вже було зареєстровано, передбачається, що державний реєстратор надсилає письмовий запит суб’єкту, який проводив реєстрацію права власності чи іншого речового права на нерухоме майно, і такий суб’єкт має дати запитувану інформацію протягом трьох робочих днів. Тобто, коли до державного реєстратора звертаються за державною реєстрацією прав, які вже було зареєстровано, він у свою чергу звертається із запитом до суб’єкта, який у свій час проводив цю реєстрацію. Така процедура передбачена і для реєстрації майнових прав на земельні ділянки, і на об’єкти, що розташовані на них.
Як саме буде виглядати процедура "перереєстрації" речових прав на майно, на тій стадії, коли Державний реєстр прав ще не містить ніякої інформації? Скажімо, якщо власники хочуть укласти договір купівлі-продажу.
Наприклад, у разі продажу квартири її власникові слід звернутися до органу державної реєстрації прав для проведення державної реєстрації свого права у Державному реєстрі прав ("заявочний" принцип). Для цього подаються документи, що посвідчують відповідні права на квартиру. Державний реєстратор перевірить подані документи відповідно до відомостей, що перебуває в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, що зараз ведуть БТІ, або зробить письмовий запит до суб’єкта, який проводив реєстрацію майнових прав (якщо такі відомості містяться виключно на паперовому носії), перевірить інформацію щодо іпотеки, обтяжень тощо і, за наявності, перенесе всі ці відомості до Державного реєстру прав.
Після укладення договору купівлі-продажу покупець вказаної квартири звертається до органу державної реєстрації прав за проведенням державної реєстрації свого права власності на таку квартиру. Якщо через певний час такий покупець матиме намір продати цю квартиру, то йому вже не слід буде звертатися до органів державної реєстрації прав, оскільки всю інформацію з Державного реєстру прав отримуватиме нотаріус.
У зазначених законопроектах передбачено, що у разі переходу права власності на нерухоме майно від однієї особи до іншої, технічна інвентаризація буде проводитися тільки за згодою відповідних сторін договору.
До того ж, наразі проводиться робота, направлена на спрощення процедури державної реєстрації прав. Так, зокрема, у проекті Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно" (№10365) передбачається проведення державної реєстрації речових прав на нерухомість нотаріусами після посвідчення ними відповідних правочинів щодо об’єктів нерухомого майна.
Тобто, за таких законодавчих змін продавець та покупець нерухомого майна будуть мати справу тільки з нотаріусом. Нотаріус самостійно зможе перевірити наявність даних про майнові права та обтяження, посвідчити договір купівлі-продажу, і після цього внести дані про зміну власника до Державного реєстру прав. І фактично новий власник об’єкта нерухомого майна вийде від нотаріуса з договором купівлі-продажу і з витягом з Державного реєстру прав про проведену реєстрацію. Усі інші реєстраційні дії, як то державна реєстрація права власності на новостворене майно, права власності, яке набуте на підставі рішення суду, обтяження речових прав, накладені органами влади, здійснюватиме Укрдержреєстр.
Діюче законодавство передбачає процесуальну незалежність державного реєстратора, і відміну реєстраційних дій виключно через суд. Оскільки державний реєстратор є державним службовцем, на нього повною мірою поширюється дія Закону України "Про державну службу" та інших законодавчих актів, і тому якщо є скарги на некомпетентність державного реєстратора або про порушення ним певних порядків тощо, його може бути притягнуто й до дисциплінарної відповідальності.
Сьогодні по всій країні створено 583 структурних підрозділів управлінь юстиції, що реалізовуватимуть функції Укрдержреєстру у сфері державної реєстрації прав, – реєстраційні служби. Фактично, це всі міста обласного значення та районні центри.
Діюче законодавство передбачає 14 робочих днів для проведення державної реєстрації прав. Якщо йдеться про обтяження чи іпотеку, то це 1 робочий день. Проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно" (№10365) передбачає скорочення строку для проведення державної реєстрації прав до 5 робочих днів.
www.epravda.com.ua
Підготував Анатоль БАС

За матеріалами hitjob.com.ua